Louer ou acheter : simulateur et année de bascule
Le choix entre louer et acheter dépend du temps passé dans le logement et du capital que chaque mensualité permet de constituer. Ce calcul compare la trésorerie sortie dans les deux cas et détermine l'année à partir de laquelle acheter coûte réellement moins cher que louer.
Le déroulé du calcul, étape par étape
Le simulateur calcule d'abord la mensualité de prêt à partir du prix du bien, de l'apport, des frais d'acquisition et du taux sur la durée choisie. Il ajoute ensuite les charges annuelles du propriétaire pour obtenir la trésorerie totale sortie chaque année côté achat. Côté location, il cumule simplement le loyer mensuel sur la même période. Puis il retranche du coût d'achat le capital constitué, c'est-à-dire la part de chaque mensualité qui rembourse le capital emprunté et devient de la valeur détenue dans le bien plutôt qu'une dépense. Le résultat final, sur l'horizon choisi, est comparé au coût cumulé de la location : dès que le coût net d'achat repasse sous celui de la location, le simulateur affiche l'année de bascule.
Ce qui déplace le point de bascule
Le taux d'intérêt et le montant de l'apport sont les deux leviers qui déplacent le plus l'année de bascule. Sur un achat de 250 000 euros avec 30 000 euros d'apport, un taux de 3,5 % sur 300 mois donne une mensualité nettement plus lourde que le même prêt à 2 %, alors que le capital remboursé chaque mois, lui, ne change presque pas. Le loyer comparé pèse aussi : face à un loyer de 900 euros, le point de bascule arrive plus tôt que face à un loyer de 1 300 euros pour le même bien, puisque la location cumule plus vite un coût qui n'a pas de contrepartie en capital. La durée du prêt joue dans l'autre sens : l'allonger réduit la mensualité mais ralentit la constitution de capital, ce qui peut retarder la bascule même si le coût total reste inférieur à terme.
L'erreur qui fausse la comparaison
La confusion la plus fréquente consiste à comparer directement la mensualité du crédit au loyer mensuel, comme si les deux étaient des charges de même nature. Ce n'est pas le cas : une partie de la mensualité rembourse le capital et reste acquise au propriétaire sous forme de valeur dans le bien, alors que le loyer entier est définitivement dépensé. Ignorer cette différence conduit à surestimer le coût de l'achat et à conclure trop vite que louer est plus avantageux, alors que le calcul net, mensualité moins capital constitué, peut donner un résultat inverse. L'autre piège consiste à supposer une hausse future des prix pour justifier l'achat : le simulateur s'en abstient volontairement, car cette hypothèse déciderait la réponse à la place du calcul. Le résultat affiché reste donc une estimation à prix constants, pas une prévision.
Questions fréquentes
Que signifie l'année de bascule affichée par le simulateur ?
C'est l'année à partir de laquelle le coût net d'achat cumulé, mensualités et charges moins capital remboursé, devient inférieur au coût cumulé de la location sur le même horizon. Avant cette année, louer coûte moins cher en trésorerie nette ; après, acheter devient l'option la moins onéreuse pour occuper le même logement.
Pourquoi le simulateur ne suppose-t-il aucune hausse des prix ?
Parce que supposer une hausse future des prix orienterait mécaniquement la comparaison en faveur de l'achat, sans rapport avec les flux de trésorerie réels. Le calcul reste neutre en se limitant à ce qui est certain : les sommes versées, la mensualité, les charges et le capital effectivement remboursé chaque mois.
Le coût d'achat inclut-il les frais de notaire ?
Oui, via le champ frais d'acquisition, qui regroupe notaire et frais annexes. Ce montant est ajouté à la trésorerie sortie dès le départ, sans être amorti dans le temps, ce qui pèse davantage sur les résultats à court horizon que sur ceux calculés à quinze ou vingt ans.
Que se passe-t-il si je revends avant l'année de bascule ?
Revendre avant cette date signifie que le coût net d'achat, une fois le capital constitué déduit, était encore supérieur à ce qu'aurait coûté la location sur la même période. Le simulateur ne modélise pas les frais de revente ni une éventuelle évolution du prix, deux éléments à ajouter au raisonnement dans ce cas précis.